En las tuberías de gas, ¿cuándo debe entenderse que es elemento común, privativo y cuando propiedad de la empresa suministradora a los efectos de reparación?

1. Cuando existe una receptora común de gas, la empresa suministradora es propietaria de la red de distribución general hasta el edificio. 

En virtud del art. 396 del CC, desde el enganche de la red general de distribución las tuberías de gas serán comunes hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda o local. 

2. En las urbanizaciones que disponen de tanque privado, la empresa suministradora proporciona llaves de paso para cada vivienda. Hasta la llave de paso, la canalización es de la empresa y, a partir de la llave, tiene la consideración de privativa para el propietario. 

Terrazas o patios que son cubierta del edificio ¿A quién le corresponde la conservación y mantenimiento?

En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica. Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este elemento como titularidad privada. En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc…, por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad. Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.

En resumen, pueden darse tres supuestos determinados por un informe técnico:

1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.

2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.

3. La humedad es originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años.

En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda o local tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario derivados de su uso pero no de los derivados de la reparación de la asfáltica al ser elementos de carácter estructural, salvo que en los estatutos o normas contenidas en la División Horizontal se establezca que la reparación de la impermeabilización le corresponde a los propietarios que tienen asignado el uso privativo de la cubierta. 

Administración de Fincas Figueruelo utiliza un sistema electrónico de notificaciones certificadas que garantiza la seguridad jurídica de los envíos

Utilizar internet para las comunicaciones fehacientes o la realización a distancia de actos, como la firma de un contrato, con validez legal, requiere una serie de mecanismos GARANTISTAS que permitan hacer valer dicha firma o envío DIGITAL (electrónico) incluso en sede judicial.

La utilización del servicio de notificación multicanal de Logalty permite al despacho Figueruelo enviar notificaciones certificadas postales y electrónicas contando con una prueba robusta, sólida y duradera.

¿Cuales son los beneficios de este nuevo sistema de notificación?

Máxima seguridad jurídica en el servicio, incorporando una efectiva Intervención Notarial para asegurar la integridad del contenido en cada una de las notificaciones.

Agilización de la gestión.
Reducción de tiempo de notificación y de costes asociados.
Innovación en el negocio electrónico, los procesos y la operativa.
Garantía de seguridad para la protección y salvaguarda de la información.
Respeto al medio ambiente al permitir la transición a lo electrónico.

Según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, la morosidad se ha incrementado un 46% desde 2009

  Según el informe estadístico Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios, en el que se muestra cómo la morosidad ha aumentado un 46% en los dos últimos años. El informe se articula tomando como referencia los datos facilitados por 150 administradores de fincas, que en conjunto administran 3.000 comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid.

  El referido informe distingue diversos grupos de morosos. Así, existe un 40% de propietarios morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

  Otro de los grupos es el denominado “morosos profesionales”, que representan un 22% y se caracterizan por el retraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, y donde la problemática del cobro de cuotas se prolonga en el tiempo.

  El tercer grupo está formado por los denominados insolventes reales y cuyo porcentaje, alcanza el 26%, caracterizándose por la ausencia real de recursos reales para poder pagar la comunidad.

  El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, entre los que se encuentran entidades financieras y promotores inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o sin vender viene determinada, en la mayoría de los casos, por una situación privilegiada o de preeminencia con respecto a la comunidad de propietarios. Este último grupo es el que adeuda mayores cantidades a la comunidad (un 30% del total de la deuda acumulada).

  La morosidad se ha convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, representando el 82% de las reclamaciones por parte de los ciudadanos que habitan en edificios en régimen de propiedad horizontal. 

  Administración de Fincas Figueruelo cuenta con un sistema de cobro avanzado de morosos, logrando reducir drásticamente la tasa de morosidad de su comunidad, con resultados espectaculares, sin coste alguno. 

 Nos encargamos de todo el procedimiento de reclamación hasta su completa ejecución sin coste para la  comunidad. 

«Los vecinos tienen corazón con quien no paga porque sufre problemas»

MIGUEL ÁNGEL MUÑOZ, PRESIDENTE DEL COLEGIO DE ADMINISTRADORES DE FINCAS, ANALIZA LA REALIDAD DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

  Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, el órgano que representa a este colectivo profesional encargado de velar por el correcto funcionamiento de las comunidades de vecinos –se estima que el 85% de ellas cuenta con un administrador–.

  Muñoz asegura que la crisis económica se ha dejado notar «y mucho» en el seno de las comunidades de propietarios. «Es inevitable», comenta, «muchas personas están teniendo problemas y han dejado de pagar sus recibos».

  «Hasta tal punto», asegura, «que en Madrid el 22% de las comunidades tienen vecinos morosos». Por eso, la lucha contra la morosidad es uno de los principales retos a los que se enfrenta este sector profesional. 

  Muñoz explica que una de las primeras cosas que deja de pagar quien tiene problemas económicos son los recibos de la comunidad. «Primero», asegura, «porque sabe que el impago tarda dos meses en detectarse, y segundo –continúa– porque cuando la comunidad lo detecta, hay que convocar una junta antes de iniciar acciones legales, lo que puede suponer que haya dejado de pagar hasta cuatro recibos».

  Pero no todos los morosos son iguales, ni dejan de pagar por los mismos motivos. «Y eso lo sabe el resto de propietarios», dice Muñoz. «Los vecinos, por regla general, tienen corazón los unos con los otros porque se conocen de toda la vida y suelen ser condescendientes y dar unos meses para que quien tiene problemas los solucione», opina Muñoz. «Pero sólo si detectan que la situación es real », puntualiza.

  Porque en muchas fincas existe lo que Muñoz llama «el moroso profesional». Para los administradores, éste es «el que retrasa sistemáticamente el pago de los recibos hasta el final y sólo se pone al día cuando ve la convocatoria de una junta extraordinaria o incluso después». «Es una persona que juega con los plazos de manera continuada para ir reteniendo los pagos», concluye Muñoz, quien asegura que, en esos casos, las comunidades actúan «de forma rápida y ágil».

  Pero la crisis no sólo ha hecho crecer exponencialmente los impagos por parte de las familias, sino que ha creado la figura de nuevos morosos en las comunidades: las entidades financieras y los promotores. «Cuando una entidad financiera se hace con un piso pasan entre seis y ocho meses hasta que lo tienen controlado, atienden sus gastos y los provisionan contablemente», comenta Muñoz.

  El verdadero problema ocurre cuando la entidad financiera o la promotora de turno tiene varios inmuebles desocupados en un mismo edificio y se retrasa varios meses en los pagos de las cuotas. Entonces, son el resto de vecinos quienes tienen que hacer frente a todos los gastos con derramas extras.

  «Hay comunidades de nueva creación en las que únicamente están habitados el 15% de los inmuebles y los vecinos no pueden asumir todos los gastos», asegura el presidente de los administradores de fincas. «Aunque por mi experiencia», dice, «estoy convencido de que llegado el caso, alguien se pone a sacar horas para mantener el patrimonio por el que ha pagado aunque no le corresponda».

  Otro de los retos en los que está embarcado este sector, en palabras de su presidente, es el de «trasladar a la ciudadanía que la marca administrador de fincas colegiado es una marca de prestigio social y una garantía para los clientes».

El despacho Figueruelo emplea un sistema de aviso para gestionar sus comunidades de vecinos mediante mensajes de texto.

 Hemos actualizado el sistema de notificación a nuestros adminsitrados poniendo en marcha una aplicación que permite el envío masivo de mensajes de texto a los teléfonos móviles de todos los vecinos a los que se puede informar de la fecha de una reunión, del pago de cuotas, aviso para morosos, información útil sobre la comunidad, etcétera.

  Esta nueva aplicación permite el envió de mensajes certificados, estos tienen la misma validez legal que un burofax con la ventaja añadida de que su envío es "más cómodo y su precio es mucho menor", ya que el mensaje de texto certificado supone solamente el dos por ciento del coste de un burofax --0,06 euros frente a los casi 30 euros que cuesta un burofax.

  Utilizamos también este sistema para la reclamación de pago a morosos, dando lugar a un reducción del indice de morosidad de todas nuestras comunidades, ya que este sistema es mucho mas ágil y barato que los sistemas tradicionales usados hasta ahora.

La administración de las comunidades de vecinos en internet

  La administración de las comunidades de vecinos deja de ser un problema gracias a la aparición de páginas web que permiten tanto a los vecinos como al administrador comunicarse de forma rápida y sencilla a través de Internet.

 

  A través de estas páginas los vecinos pueden dejar constancia de las incidencias mediante un sólo click, que quedan registradas en la web, sin tener necesidad de ponerse en contacto directo con el administrador, permitiendo además un conocimiento inmediato del problema por parte del responsable.

  Es un servicio transparente y gratuito que permite al usuario acceder a toda la información que se registra, y sólo requiere un ordenador y una conexión a Internet. Con este sistema de gestión se pueden conocer las facturas y los pagos que realiza el administrador, las quejas, problemas, incidencias y también las diversas soluciones que se proponen. 

  En España son cada vez más las comunidades de vecinos que se han unido a esta revolución tecnológica para agilizar sus gestiones. De esta manera, Madrid y Barcelona están a la cabeza en el uso de estas páginas, Madrid supera las 5300 comunidades que lo utilizan, y Barcelona pasa de 4400. 

  En el despacho Figueruelo llevamos varios años trabajando con este sistema, si es cliente, puede acceder a la información de su comunidad mediante nuestro acceso privado virtual. Para ello, debe introducir la clave personal que le hemos proporcionado.