En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas
como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio
así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran
incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica. Estos elementos no
dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de
su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este
elemento como titularidad privada. En consecuencia, el mantenimiento ordinario
de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario
que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el
mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y
eliminación de restos vegetales, etc…, por lo que cuando hay daños por ausencia
o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación
al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su
titularidad. Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de
impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la
comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como
establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
En resumen, pueden darse tres supuestos determinados por un
informe técnico:
1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento
del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe
sufragar la reparación el propietario.
2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la
capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento
estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad
como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. La humedad es originada por ambas causas, es decir,
incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa
generalmente por el paso de los años.